«Χρυσή Βίζα»: Ευκαιρία ανάπτυξης ή βαρίδιο στην κτηματαγορά της Ελλάδας;
Το πρόγραμμα της «Golden Visa» αποτελεί ένα σημαντικό θεσμό που αναπτύχθηκε στα περισσότερα κράτη της Ε.Ε., ούτως ώστε μέσα από έναν εσωτερικό μηχανισμό επιτήρησης, με διορθωτικές ενέργειες, να συγχρονίζεται έγκαιρα στη συνεχόμενη εξέλιξη της κτηματαγοράς κάθε χώρας. Τα προηγούμενα χρόνια αρκετά κράτη μέλη, είτε εν μέρη είτε εξ ολοκλήρου, αναθεώρησαν το πρόγραμμα «Golden Visa», σε μια προσπάθεια εξισορρόπησης μεταξύ επενδυτικών και στεγαστικών αναγκών.
Στη χώρα μας, εισήχθη σε μια χρονική συγκυρία βαθιάς οικονομικής κρίσης, με την αγορά ακινήτων να βυθίζεται σε παρατεταμένη απαξία. Με αυτό τον τρόπο το κράτος, σε μια προσπάθεια αναθέρμανσης του επενδυτικού ενδιαφέροντος, εφάρμοσε με το Νόμο 41446/2013, το Πρόγραμμα της «GOLDEN VISA».
Για να κατανοήσουμε πλήρως το επίπεδο των αξιών εκείνης της εποχής, αρκεί να αναφέρουμε ότι ένα ακίνητο με σημερινή αξία 250.000 ευρώ, το 2013 διαπραγματευόταν μεταξύ 70.000 – 90.000 και σε αρκετές περιπτώσεις και χαμηλότερα. Το πρόγραμμα παρέχει δικαίωμα διαμονής πενταετούς διάρκειας με δικαίωμα ανανέωσης, σε πολίτες τρίτων χωρών, με προϋπόθεση την αγορά ακίνητης περιουσίας αξίας 250.000 ευρώ, εξασφαλίζοντας με αυτό τον τρόπο στους επενδυτές την ελεύθερη μετακίνησή τους εντός της Ζώνης Σένγκεν και τη διευκόλυνση απόκτησης άδειας εργασίας.
Δυστυχώς όμως, όταν ένα πρόγραμμα δεν πλαισιώνεται από ένα κανονιστικό σχέδιο, με στρατηγική στην ανάπτυξη και στη διαχείρισή του, μοιραία οι παρενέργειες του θα υπερκεράσουν τα οφέλη, με αποτέλεσμα, 10 χρόνια μετά, από τη μία να έχει καταγραφεί μεγάλο ποσό εσόδων, αλλά από την άλλη να εντοπίζονται σωρεία από παθογένειες που προέκυψαν από τις στρεβλώσεις που δημιούργησε το αναλφάβητο επενδυτικό περιβάλλον της κτηματαγοράς.
Ποιες είναι όμως αυτές οι παρενέργειες; Εκτινάχθηκαν οι ζητούμενες τιμές πώλησης σε κάποιες περιοχές σε εξωφρενικά επίπεδα, κυρίως από ιδιοκτήτες οι οποίοι με ένα αυθαίρετο και εντελώς εκλαϊκευμένο σκεπτικό, με τις πρώτες διερευνητικές ζητήσεις ξένων επενδυτών, θεώρησαν ότι η περιοχή του ακινήτου μετατράπηκε σε επενδυτικό παράδεισο.
Μέχρι το 2023 το πρόγραμμα αφέθηκε χωρίς μεταρρυθμίσεις και δίχως τροποποιήσεις προσαρμογής στις αλλαγές της κτηματαγοράς, ειδικά μετά το 2017, όπου οι τιμές σταδιακά πλησίαζαν τα επίπεδα προ κρίσης. Το 2019 είχαμε ρεκόρ αιτήσεων, με τα επόμενα χρόνια να συνεχίζεται με αμείωτο ρυθμό, με μόνη εξαίρεση το 2020 λόγω της πανδημίας. Μάλιστα, ως πρωταθλητές του θεσμού χαρακτηρίζονται σταθερά οι Κινέζοι και ακολουθούν στην πρώτη πεντάδα επενδυτές από Τουρκία, Ισραήλ, Λίβανο, Ρωσία (πριν τον πόλεμο) και Αίγυπτο.
Με τη νέα τροπολογία αυξάνεται το όριο από 250.000 σε 500.000 ευρώ, σε περιοχές υψηλού επενδυτικού ενδιαφέροντος και συγκεκριμένα στους δήμους Αθήνας και Θεσσαλονίκης, καθώς και σε δημοφιλή νησιά όπως η Μύκονος και η Σαντορίνη, σε μια προσπάθεια να ισορροπήσει την αγορά στέγασης, ενισχύοντας το απόθεμα ιδιοκατοίκησης. Μάλιστα, σύμφωνα με τις πρώτες ενδείξεις, διαπιστώνεται μετατόπιση των επενδυτών σε Πειραιά και Καλαμαριά, με αποτέλεσμα την αύξηση των τιμών λόγω της υπεραυξημένης ζήτησης. Μια ακόμη βασική διαφοροποίηση είναι πως σε αντίθεση με το αρχικό πρόγραμμα όπου το ποσό των 250.000 μπορούσε να διαμοιραστεί σε δύο ή και περισσότερα ακίνητα, με την τροπολογία, τα 500.000 θα πρέπει να τοποθετηθούν αποκλειστικά σε ένα μόνο ακίνητο.
Τους τελευταίους μήνες γίνεται μια μεγάλη συζήτηση για τη μεταβατική περίοδο του προγράμματος «Golden Visa», καθώς όπως έχει αποδειχθεί ενισχύει σημαντικά τα κρατικά έσοδα και γι’ αυτό το λόγο υπάρχει το σκεπτικό να διατηρηθεί με κάποιες τροποποιήσεις.
Φορείς, επαγγελματίες του κλάδου και ιδιοκτήτες ωστόσο, πρέπει να σταθμίσουν το κόστος ευκαιρίας μέσα από μια ολοκληρωμένη μελέτη ανάπτυξης, η οποία θα αποτρέψει την κτηματαγορά να επαναλάβει αυτόν τον άναρχο κύκλο με τις απρόβλεπτες διακυμάνσεις. Παράλληλα όμως, θα αναβαθμίσει στρατηγικά κάποιες περιοχές, προτρέποντας επενδυτές διαμονής να επενδύσουν σε ένα ασφαλές και σύγχρονο αστικό μοντέλο ποιοτικής διαβίωσης.
